房地产投资和股票指数基金投资有很多相同和不同之处， 但我认为重要的是用动态的眼光来分析问题， 所以需要比较现在和未来。
我曾仔细考虑过投资房，但最后放弃了。下面是计算过程，如果发现错误，请指出，我会尽快修订。
以悉尼独立屋和SP500指数基金为例。
* 相同之处
1. 都有回报
股票指数的回报是指数价格上涨以及股票分红。
投资房的回报是房价上涨以及房租收入。
作为长期投资，价格上涨无需每年付税，但股票分红和房租收入需要(如果有的话)。
2. 持有成本固定不变
股票指数投资的成本是基金年费和账户年费。
投资房的成本包括贷款利息，地税，房屋维护，自来水设施费，保险，市镇管理费，出租管理和人力时间成本，等等。
3. 杠杆/贷款
投资房一般都会贷款, 假定 80% IO。(选择 IO 以简化计算)
PS: 很多人认为应该选择 PI, 这样， 虽然前几年压力比较大，后面会很轻松。但是，如果前几年忍受同样压力往股票指数基金投入更多，也能享受更好的复利。这里以对比为目的， PI 和 IO 相同。
股票指数投资当然也可以贷款，例如，从自住房 OFFSET 账户取钱，而且贷款利息较低。下面会以零贷款， 25和100 万贷款分别计算。
* 不同之处
1. 持有成本不同
股票指数投资的成本较低，而投资房的持有成本较高。
2. 负扣税
作为长期投资，股票指数基金没有负扣税，而投资房有。
但投资房如果存在负扣税，实际上就意味着年租金扣除贷款利息后，收入为负数。 很多人会尽可能贷款以便把负扣税最大化，但目前贷款利息很低，这种操作受益有限。
* 现在和未来
为了进行对比，这里做一些设定。
时间跨度为 25 年。未来指 25 年后。
* 现在
假定本金 25 万。
按照统计数据， SP500 指数在过去 120 年每年上涨 10%。 最近 5 年是 15%。考虑到股市可能大幅度回调，仍然按照 10% 计算。
过去 25 年，房价每年上涨 6%。所以房价上涨按照 6% 计算。
https://www.aussie.com.au/plan-compare/property-reports/25-years-of-housing-trends-property-market-report.html
购买投资房时，贷款 100 万。印花税等购买成本 5 万。
指数基金每年 0.04%, 加上账户管理年费， 每年总成本一般小于 0.1%
房屋维护(假定0.4%)，自来水设施费，保险(1500)，市镇管理费(1500)，等等，不妨假定中值每年 5000 澳元。(不考虑人力成本，例如清理GUTTER，割草，修理电器，等等)
对于第一套投资房，地税很可能为零。但从第三套开始，地税很可能要全额支付(1.6%)，地价算房价的一半，所以地税是房价的 0.8%。
对于第一套投资房，每年总持有成本： 5000， 对于第一年就是 5000/1200000=0.4%
对于第三套投资房，每年总持有成本： 1200000*0.8%+5000=14600， 对于第一年就是 14600/1200000=1.2%
通货膨胀，2%
租金每年上涨，3%
贷款利息，对于投资房，目前 3% (3%*100/120=2.5%)
贷款利息，对于指数基金(自住房OFFSET账户)，目前 3% (3%*25/50=1.5%， 3%*100/125=2.4%)
目前，悉尼独立屋https://www.theurbandeveloper.com/articles/sydney-housing-market-update中价位 120 万，https://www.budgetdirect.com.au/home-contents-insurance/research/australian-property-prices-2020.html租金中值 $525
房价/租金=1200000/(525*52)=44
开发商拿地 50 万，建房成本 50 万，毛利润 (120-50-50)/120=16.7%
SP500 P/E 在 22.5 到 30.6 之间
https://chaojidigua.blogspot.com/2021/08/blog-post.html
成本
指数基金(无贷款)， 0.1%
指数基金(贷款 25 万)， 0.1%+1.5%=1.36%
指数基金(贷款 100 万)， 0.1%+2.4%=2.5%
投资房(第一套)： 0.4%+0.4%+2.5%=3.3%
投资房(第三套)： 0.4%+1.2%+2.5%=4.1%
收益
指数基金， 0
投资房： 525*52=2.73 万/年， 2.73/120=2.3%
总回报
指数基金(无贷款)， 25*1.099^25=264.8 万
指数基金(贷款 25万)， 50*(1.099-0.0136)^25-25=362.9 万
指数基金(贷款 100万)， 125*(1.099-0.025)^25-100=644.8 万
投资房(第一套)： 120*(1.06-0.033+0.023)^25-100=306.4 万
投资房(第三套)： 120*(1.06-0.041+0.023)^25-100=235.6 万
PS: 269.4 万这个数字远远低于直觉。这是因为排除了 25 年中的累积投入。这些累积投入的25年复利很高。
除非现金流充裕，否则贷款 100 万购买指数基金比贷款 100 万买投资房风险大得多。万一利率大幅度上调，指数可能下跌 40%，而房价一般下调不会超过 20%。
* 未来(25年后)
假定本金 133 万。
未来几乎肯定廉价资金泛滥，所以仍然假定股市指数每年上涨 10%。
悉尼独立屋价格中值： 120*1.06^25=515 万
购买投资房时，贷款 412 万。印花税等购买成本 30 万。
指数基金每年 0.04%, 加上账户管理年费， 每年总成本一般小于 0.1%
房屋维护成本假定跟随通货膨胀上涨，每年 (0.4%*1200000+5000)*1.02^25=0.31%。(不考虑人力成本，例如清理GUTTER，割草，修理电器，等等)
对于第一套投资房，地税很可能为零。但从第三套开始，地税很可能要全额支付(1.6%)，地价算房价的一半，所以地税是房价的 0.8%。
对于第一套投资房，每年总持有成本： 8200， 0.82/515=0.l6%
对于第三套投资房，每年总持有成本： 5150000*0.8%+8200=4.9万， 对于第一年就是 4.9/515=0.95%
通货膨胀， 1.5%
租金每年上涨， 2%
贷款利息，对于投资房，1%(1%*412/515=0.8%)。
贷款利息，对于指数基金(自住房OFFSET账户)，1%(1%*133/266=0.5%, 1%*412/545=0.76%)。
房价/租金=5150000/(525*1.03^25*52)=5150000/57160=90
开发商拿地 515/2=257.5 万，建房成本 50*1.02^25=82 万，毛利润 (515-257.5-82)/515=34.1%
SP500 P/E (22.5*(1.1-0.025)^25=137, 30.6*(1.1-0.025)^25=187)
成本
指数基金(无贷款)， 0.1%
指数基金(贷款 133 万)， 0.1%+0.5%=0.6%
指数基金(贷款 412 万)， 0.1%+0.76%=0.86%
投资房(第一套)： 0.31%+0.16%=0.47%
投资房(第三套)： 0.31%+0.95%=1.26%
收益
指数基金， 0
投资房： 5.7 万/年， 5.7/515=1.1%
25 年总回报
指数基金(无贷款)， 133*1.099^25=1409 万
指数基金(贷款 133 万)， 266*(1.099-0.006)^25-133=2324 万
指数基金(贷款 412 万)， 545*(1.099-0.0086)^25-412=4331 万
投资房(第一套)： 515*(1.06-0.0047+0.011)^25-412=2151 万
投资房(第三套)： 515*(1.06-0.0126+0.011)^25-412=1716 万
35 年总回报 （从 25 岁到 60 岁）
指数基金(无贷款)， 133*1.099^35=3620 万
指数基金(贷款 133 万)， 266*(1.099-0.006)^35-133=5845 万
指数基金(贷款 412 万)， 545*(1.099-0.0086)^35-412=10857 万
投资房(第一套)： 515*(1.06-0.0047+0.011)^35-412=4459 万
投资房(第三套)： 515*(1.06-0.0126+0.011)^35-412=3342 万
结论
目前，对于 25 万本金，如果不需要缴纳地税，投资房收益类似于贷款 25 万后的美国指数基金投资。一旦开始缴纳地税，投资房的利润就比不过 SP500。
25 年后，最大问题是房屋开发商利润。如果房屋的建造成本跟随通货膨胀上涨，每年 2%， 而房价每年上涨 6%， 25 年后建房毛利润将高达 34.1%， 而公寓楼的利润，将高到不可思议(因为拿地成本相对较低)。
这会导致开发商蜂拥而至，所以在通货膨胀很低的时候，哪怕廉价资金泛滥，房价也很难维持每年 6% 涨幅。 如果降到 5%，结果就会完全不同。
投资房(第一套)： 515*(1.05-0.0047+0.011)^25-412=1613 万
投资房(第三套)： 515*(1.05-0.0126+0.011)^25-412=1267 万
所以，零利率对于股市的影响，远远大于房产价格。
【20210804】
Index Fund(不是 ETF，不可交易) 有很多种。如果总收费高于每年 0.1%，就不是好选择。
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当前悉尼家庭的收入中值是 12 万。
https://www.facs.nsw.gov.au/providers/housing/affordable/manage/chapters/household-median-incomes-2020-21
独立屋/家庭收入: 120/12=10
如果接下来 25 年每年增长 2.5% （通货膨胀 2%），到 2045 年家庭收入将达到 12*1.025^25=22.25 万。
独立屋/家庭收入: 515/22.25=23
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https://www.oursteps.com.au/bbs/forum.php?mod=redirect&goto=findpost&ptid=1689284&pid=3999590770 楼 Pippa 说得很有道理。悉尼的独立屋未必能代表投资房。
微观比宏观重要，但这要靠个人实力了。
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问： 能推荐几个收费小于1%的ETF吗？我看的几个都是0.1%以上的，最高vdhg 0.27%
开全球账户。不要买 ETF。买 Index Fund (不可交易指数基金), 例如，Vanguard 500 Index Fund Admiral Shares (VFIAX) 0.04%
https://investor.vanguard.com/mutual-funds/profile/fees/vfiax
一定要买 ETF 当然也没问题，例如 VOO。记着一点：只买不卖。
https://investor.vanguard.com/etf/profile/voo
指数投资就像利率10%的银行存款。不要频繁取钱存钱（因为手续费的存在）。
别忘记三年一次的 W-8BEN form
https://www.macquarie.com.au/assets/bfs/documents/adviser/macquarie-wrap/W8BEN-guide.pdf
注：分红的税还是要缴的。目前分红约占投资总额 1.32%，今后有不断下降的趋势。
https://www.multpl.com/s-p-500-dividend-yield
【20210805】
ETF vs. Index Fund: What Are the Differences?(ETF与指数基金。有什么区别？)
https://www.fool.com/investing/how-to-invest/etfs/etf-vs-index-fund/
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