房地产投资VS股票指数基金。现在和未来。

房地产投资和股票指数基金投资有很多相同和不同之处， 但我认为重要的是用动态的眼光来分析问题， 所以需要比较现在和未来。

我曾仔细考虑过投资房，但最后放弃了。下面是计算过程，如果发现错误，请指出，我会尽快修订。

以悉尼独立屋和SP500指数基金为例。

* 相同之处

1. 都有回报

股票指数的回报是指数价格上涨以及股票分红。

投资房的回报是房价上涨以及房租收入。

作为长期投资，价格上涨无需每年付税，但股票分红和房租收入需要(如果有的话)。

2. 持有成本固定不变

股票指数投资的成本是基金年费和账户年费。

投资房的成本包括贷款利息，地税，房屋维护，自来水设施费，保险，市镇管理费，出租管理和人力时间成本，等等。

3. 杠杆/贷款

投资房一般都会贷款, 假定 80% IO。(选择 IO 以简化计算)

PS: 很多人认为应该选择 PI, 这样， 虽然前几年压力比较大，后面会很轻松。但是，如果前几年忍受同样压力往股票指数基金投入更多，也能享受更好的复利。这里以对比为目的， PI 和 IO 相同。

股票指数投资当然也可以贷款，例如，从自住房 OFFSET 账户取钱，而且贷款利息较低。下面会以零贷款， 25和100 万贷款分别计算。

* 不同之处

1. 持有成本不同

股票指数投资的成本较低，而投资房的持有成本较高。

2. 负扣税

作为长期投资，股票指数基金没有负扣税，而投资房有。

但投资房如果存在负扣税，实际上就意味着年租金扣除贷款利息后，收入为负数。 很多人会尽可能贷款以便把负扣税最大化，但目前贷款利息很低，这种操作受益有限。

* 现在和未来

为了进行对比，这里做一些设定。

时间跨度为 25 年。未来指 25 年后。

* 现在

假定本金 25 万。

按照统计数据， SP500 指数在过去 120 年每年上涨 10%。 最近 5 年是 15%。考虑到股市可能大幅度回调，仍然按照 10% 计算。

过去 25 年，房价每年上涨 6%。所以房价上涨按照 6% 计算。

https://www.aussie.com.au/plan-compare/property-reports/25-years-of-housing-trends-property-market-report.html

购买投资房时，贷款 100 万。印花税等购买成本 5 万。

指数基金每年 0.04%, 加上账户管理年费， 每年总成本一般小于 0.1%

房屋维护(假定0.4%)，自来水设施费，保险(1500)，市镇管理费(1500)，等等，不妨假定中值每年 5000 澳元。(不考虑人力成本，例如清理GUTTER，割草，修理电器，等等) 

对于第一套投资房，地税很可能为零。但从第三套开始，地税很可能要全额支付(1.6%)，地价算房价的一半，所以地税是房价的 0.8%。

对于第一套投资房，每年总持有成本： 5000， 对于第一年就是 5000/1200000=0.4%

对于第三套投资房，每年总持有成本： 1200000*0.8%+5000=14600， 对于第一年就是 14600/1200000=1.2%

通货膨胀，2%

租金每年上涨，3%

贷款利息，对于投资房，目前 3% (3%*100/120=2.5%)

贷款利息，对于指数基金(自住房OFFSET账户)，目前 3% (3%*25/50=1.5%， 3%*100/125=2.4%)

目前，悉尼独立屋https://www.theurbandeveloper.com/articles/sydney-housing-market-update中价位 120 万，https://www.budgetdirect.com.au/home-contents-insurance/research/australian-property-prices-2020.html租金中值 $525

房价/租金=1200000/(525*52)=44

开发商拿地 50 万，建房成本 50 万，毛利润 (120-50-50)/120=16.7%

SP500 P/E 在 22.5 到 30.6 之间

https://chaojidigua.blogspot.com/2021/08/blog-post.html

成本

指数基金(无贷款)， 0.1%

指数基金(贷款 25 万)， 0.1%+1.5%=1.36%

指数基金(贷款 100 万)， 0.1%+2.4%=2.5%

投资房(第一套)： 0.4%+0.4%+2.5%=3.3%

投资房(第三套)： 0.4%+1.2%+2.5%=4.1%

收益

指数基金， 0

投资房： 525*52=2.73 万/年， 2.73/120=2.3%

总回报

指数基金(无贷款)， 25*1.099^25=264.8 万

指数基金(贷款 25万)， 50*(1.099-0.0136)^25-25=362.9 万

指数基金(贷款 100万)， 125*(1.099-0.025)^25-100=644.8 万

投资房(第一套)： 120*(1.06-0.033+0.023)^25-100=306.4 万

投资房(第三套)： 120*(1.06-0.041+0.023)^25-100=235.6 万

PS: 269.4 万这个数字远远低于直觉。这是因为排除了 25 年中的累积投入。这些累积投入的25年复利很高。

除非现金流充裕，否则贷款 100 万购买指数基金比贷款 100 万买投资房风险大得多。万一利率大幅度上调，指数可能下跌 40%，而房价一般下调不会超过 20%。

* 未来(25年后)

假定本金 133 万。 

未来几乎肯定廉价资金泛滥，所以仍然假定股市指数每年上涨 10%。

悉尼独立屋价格中值： 120*1.06^25=515 万

购买投资房时，贷款 412 万。印花税等购买成本 30 万。

指数基金每年 0.04%, 加上账户管理年费， 每年总成本一般小于 0.1%

房屋维护成本假定跟随通货膨胀上涨，每年 (0.4%*1200000+5000)*1.02^25=0.31%。(不考虑人力成本，例如清理GUTTER，割草，修理电器，等等) 

对于第一套投资房，地税很可能为零。但从第三套开始，地税很可能要全额支付(1.6%)，地价算房价的一半，所以地税是房价的 0.8%。

对于第一套投资房，每年总持有成本： 8200， 0.82/515=0.l6%

对于第三套投资房，每年总持有成本： 5150000*0.8%+8200=4.9万， 对于第一年就是 4.9/515=0.95%

通货膨胀， 1.5%

租金每年上涨， 2%

贷款利息，对于投资房，1%(1%*412/515=0.8%)。

贷款利息，对于指数基金(自住房OFFSET账户)，1%(1%*133/266=0.5%, 1%*412/545=0.76%)。

房价/租金=5150000/(525*1.03^25*52)=5150000/57160=90

开发商拿地 515/2=257.5 万，建房成本 50*1.02^25=82 万，毛利润 (515-257.5-82)/515=34.1%

SP500 P/E (22.5*(1.1-0.025)^25=137, 30.6*(1.1-0.025)^25=187)

成本

指数基金(无贷款)， 0.1%

指数基金(贷款 133 万)， 0.1%+0.5%=0.6%

指数基金(贷款 412 万)， 0.1%+0.76%=0.86%

投资房(第一套)： 0.31%+0.16%=0.47%

投资房(第三套)： 0.31%+0.95%=1.26%

收益

指数基金， 0

投资房： 5.7 万/年， 5.7/515=1.1%

25 年总回报

指数基金(无贷款)， 133*1.099^25=1409 万

指数基金(贷款 133 万)， 266*(1.099-0.006)^25-133=2324 万

指数基金(贷款 412 万)， 545*(1.099-0.0086)^25-412=4331 万

投资房(第一套)： 515*(1.06-0.0047+0.011)^25-412=2151 万

投资房(第三套)： 515*(1.06-0.0126+0.011)^25-412=1716 万

35 年总回报 （从 25 岁到 60 岁）

指数基金(无贷款)， 133*1.099^35=3620 万

指数基金(贷款 133 万)， 266*(1.099-0.006)^35-133=5845 万

指数基金(贷款 412 万)， 545*(1.099-0.0086)^35-412=10857 万

投资房(第一套)： 515*(1.06-0.0047+0.011)^35-412=4459 万

投资房(第三套)： 515*(1.06-0.0126+0.011)^35-412=3342 万

结论

目前，对于 25 万本金，如果不需要缴纳地税，投资房收益类似于贷款 25 万后的美国指数基金投资。一旦开始缴纳地税，投资房的利润就比不过 SP500。

25 年后，最大问题是房屋开发商利润。如果房屋的建造成本跟随通货膨胀上涨，每年 2%， 而房价每年上涨 6%， 25 年后建房毛利润将高达 34.1%， 而公寓楼的利润，将高到不可思议(因为拿地成本相对较低)。

这会导致开发商蜂拥而至，所以在通货膨胀很低的时候，哪怕廉价资金泛滥，房价也很难维持每年 6% 涨幅。 如果降到 5%，结果就会完全不同。

投资房(第一套)： 515*(1.05-0.0047+0.011)^25-412=1613 万

投资房(第三套)： 515*(1.05-0.0126+0.011)^25-412=1267 万

所以，零利率对于股市的影响，远远大于房产价格。

【20210804】

Index Fund(不是 ETF，不可交易) 有很多种。如果总收费高于每年 0.1%，就不是好选择。

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当前悉尼家庭的收入中值是 12 万。

https://www.facs.nsw.gov.au/providers/housing/affordable/manage/chapters/household-median-incomes-2020-21

独立屋/家庭收入: 120/12=10

如果接下来 25 年每年增长 2.5% （通货膨胀 2%），到 2045 年家庭收入将达到 12*1.025^25=22.25 万。

独立屋/家庭收入: 515/22.25=23

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https://www.oursteps.com.au/bbs/forum.php?mod=redirect&goto=findpost&ptid=1689284&pid=3999590770 楼 Pippa 说得很有道理。悉尼的独立屋未必能代表投资房。

微观比宏观重要，但这要靠个人实力了。

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问： 能推荐几个收费小于1%的ETF吗？我看的几个都是0.1%以上的，最高vdhg 0.27%

开全球账户。不要买 ETF。买 Index Fund (不可交易指数基金), 例如，Vanguard 500 Index Fund Admiral Shares (VFIAX) 0.04%

https://investor.vanguard.com/mutual-funds/profile/fees/vfiax

一定要买 ETF 当然也没问题，例如 VOO。记着一点：只买不卖。

https://investor.vanguard.com/etf/profile/voo

指数投资就像利率10%的银行存款。不要频繁取钱存钱（因为手续费的存在）。

别忘记三年一次的 W-8BEN form

https://www.macquarie.com.au/assets/bfs/documents/adviser/macquarie-wrap/W8BEN-guide.pdf

注：分红的税还是要缴的。目前分红约占投资总额 1.32%，今后有不断下降的趋势。

https://www.multpl.com/s-p-500-dividend-yield

【20210805】

ETF vs. Index Fund: What Are the Differences?(ETF与指数基金。有什么区别？)

https://www.fool.com/investing/how-to-invest/etfs/etf-vs-index-fund/

股市投资必胜法则

我一直鼓吹长期投资被动式基金，避免短线交易，个股和股票投资基金。为啥？

本贴是总结式论述，其分析和数据大多基于"The Little Book of Common Sense Investing"。

较量主要发生在指数基金和股票交易基金之间。

当然，这些分析纯属个人观点，不承担任何责任。

1. 股价为何上涨？

两个原因。

a. 经济增长

公司的数量，规模，和利润预期不断增长，导致股价上涨。

2021Q2, SP500 的12个月纯利润是 11%

https://csimarket.com/Industry/industry_Profitability_Ratios.php?sp5

SP500 P/E ratio 目前的年度统计是 31，预期 22

https://www.wsj.com/market-data/stocks/peyields

 

b. 利率下滑

美国十年期国债收益率：新冠爆发导致 2020 年上半年急剧下跌，2021 年上半年的短期通货膨胀导致急剧上涨。

近 35 年来总体看，趋势非常明显。

https://finance.yahoo.com/quote/%5ETNX?p=%5ETNX

市场上资金越来越多，相对来说，（优质）股票的供应就越来越少。

理论上，利率降低 50%（例如从当前 1.2% 降到 0.6%），股价就能涨 100%

“一尺之棰，日取其半，万世不竭”。

那么为啥欧洲日本的股市没有暴涨？我的理解是，因为有其它市场，尤其是美国（国债）市场的存在。

2. 散户与机构

机构投资者有更多资金，更多时间，更多专业知识，更好的心理素质，更好的消息来源。

散户处于绝对劣势。

结果就是： 美国机构投资者（股票投资基金）占 90% 以上。

3. 越贵越烂

股票交易本质上是零和游戏，买卖本身不创造任何价值。所以费用决定一切。

一个 IQ 150 有二十年从业经验的基金经理在卖出某一支股票时，很可能是另外一位 IQ 150 有二十年从业经验的基金经理在买入这只股票。

就个例而言，其中一位判断正确，而另外一位判断错误。

当一万名基金经理各自买卖一百次，基本上，绝大多数人的正确和错误比例都差不多。

在这种情况下，费用决定一切。

每年各种费用占资金总额/股票总价值的多少？

对于普通股票投资基金，约 2%； 

对于指数基金，约 0.04%

4. 股票投资（共同）基金的平均收益幻象

从统计数据看，股票投资基金的账面收益并不低于指数基金。然而，魔鬼在细节中。

对于普通股票投资基金，投资实际收益比账面收益少 2.5%

指数基金不存在这种幻象

a. 幸存者偏见

1970 年美国股市的 355 只基金，到 2016 年 80% 都已不复存在。剩下的基金中，只有 10 家超过指数 1%，其中只有 2 家超过指数2%。（即便是最优异的这两家，实际上只有 20 年在基金规模很小的时候大幅度超过指数，剩下的 26 年输给了指数）

倒闭的基金，其收益情况不会被列入最终统计报表。 这部分对收益率的年度影响是 1.5% （对于 40 年，收益率从 10% 被拉到 8.5%）

b. 收益波动割韭菜

一支基金，去年收益 15%，今年收益 5%，所以平均收益 10%。 这种算法对吗？

不对。 去年收益好，就会有大量资金涌入，所以今年的低收益，会对更多资金造成影响。

结果： 只有少量投资资金能够获取高收益。这部分对收益率的年度影响是 0.5%

c. 股市周期割韭菜

股市的增量和总量每年都在变化。崩盘前总量最大，触底时，总量最小。

结果： 只有少量投资资金能够获取高收益。这部分对收益率的年度影响是 0.5%

5. 股票分红

因为所得税，越来越多公司倾向于股票回购而不是分红。

这是唯一一个对两种基金有类似影响的因素。目前约占股票回报的 1.32% （如果整体回报10%，则股价上涨占 8.68%）

https://www.multpl.com/s-p-500-dividend-yield

6. 苛税猛于虎

a. 分红所得税

区别在于资金来源： 养老金享受很大的所得税优惠(401k, ira, super, 等等)，而普通资金则需要全额缴纳，即便是 franked 分红。

幸运的是，最近几十年股票分红不断下降。目前已经降到了 1.32%； 相对来说，税很低。下面的计算过程中忽略这部分税。

b. 股价上涨利得税

指数基金每年股票交易额约占总金额的 3%， 股票投资基金每年交易约 70%

所以，指数基金基本上不需要缴纳股价上涨利得税。

这部分对股票投资基金收益率的年度影响大约是 1%

7. 通货膨胀早已吞噬世界

通货膨胀无法避免。但影响力远远大于通常的认知。

从 1900 年算起，每年约 3.4%； 过去四十年，每年约 2.5%； 不妨假定未来每年 2%

8. AustralianSuper 的惊人收益率

管理费约 0.04%，等同于美国先锋SP500指数基金(VFIAX)的散户管理费。因为费率极低，这里计算时无视。

因为享受税收优惠，比澳洲指数基金优势更大。

AustralianSuper 的年度收益率： 9.56% over 3 years, 10.44% a year over 5 years, 9.73% a year over 10 years.

https://www.australiansuper.com/superannuation/superannuation-articles/2021/07/member-returns-year-fy21

总收益： 1.0956^3-1=31.5% over 3 years, 1.1044^5-1=64.3% over 5 years, 1.0973^10-1=153.1% over 10 years.

十年 151% 收益。

惊喜不惊喜？激动不激动？！先别急，看总结。

9. 总结

假定两个人，收入和开支相同。一个选择美国SP500指数基金，一个选择澳洲股票投资基金。前者在25年后，投资收入是后者的 17.43 倍。

https://docs.google.com/spreadsheets/d/1PGkfbwhffUfo0BRWS9QSo2S2eEcZFsu8RIQ62qY28Ec/edit?usp=sharing

如果一个人用足 $25000 SUPER 额度（15%税后 $21,250），年度收益 10%，从 22 岁投资到 72 岁 （62 岁后停止买入），最后是多少钱？大约 2400 万澳元。夫妻两个人呢？约 4800 万澳元。

https://moneysmart.gov.au/budgeting/compound-interest-calculator

如果疯狂一下，年度收益 15%，好吧，夫妻俩50年 SUPER 投资将得到 3 亿澳元。哈哈。

扣除法定 SUPER，如果把多出来的钱（每年税后 3 * 62%=1.86万）投入投资房，50年能挣到 4800*60%=2880 万吗？我很怀疑。

参考书目： The Little Book of Common Sense Investing by Jack Bogle

PS 1: 不要怕股市崩盘。

从 1900 年到现在，股市经历了第一次世界大战，大萧条，第二次世界大战，冷战核危机，朝鲜战争，越南战争，石油危机，海湾战争，东南亚金融危机，互联网泡沫，美国房地产次债危机，新冠，等等，股市的平均年度复合收益率是多少？10%！

PS 2: 请不要问让我觉得尴尬的问题。。。。。。例如，为啥我没有投资 SP500 指数基金。。。。。。。我发誓以后一定会把相当一部分转入指数基金。

PS 3: 理论上的最佳投资策略：夫妻两人，用足政策，每人每年在 AustralianSuper 存入 2.5 万 SUPER。4 年后总金额将高达 28 万。然后设立 SMSF，全部投入美国 SP500 指数基金。在往后的日子，确保每年用足 2.5 万 SUPER 额度。

PS 4: 看好美国经济的理由是：创新是经济发展的最基本驱动力。创新，叛逆与瘟疫

【20210731】

问：正常上班族每年存5w（实际4.25w）会影响投资房的数量。

答：当然。但是，重要吗？

1. 如果不放到 SUPER 里，需要多缴一倍多的税（从 15% 变为 37%）

2. 每年 4.25 万，如果从 22 到 62，每年 10% 收益，一共是 $18,810,184

1881 万澳元在手，还要什么投资房啊。

https://moneysmart.gov.au/budgeting/compound-interest-calculator

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问：先要定义一下你说得“胜”是啥子标准，比如每年复合增长是多少百分比以上才算胜，不定义的话每年复合增长1%也算胜，50%也算胜，但这二者区别大的去了不是。

答：问得好。我认为 TOP 15% 投资者都算赢家。

当然，听说先锋基金已经是庞然大物。。。。。。

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问： 风险资产的投资，取决于你进去的位置，如果是在一轮危机或者大跌时候进去的，那抗风险能力相应会强很多，就可以更多持有风险资产，即使将来真的爆发大规模危机了，也不至于伤筋动骨。如果是在泡沫比较大的时候进去的，那你就很难指望泡沫能撑30年不破，那就现金多一点吧。

答：如果从早期开始投资，定投即可，初始位置无所谓。

计算过程很简单：如果每年 4.25 万，买入 5 年后，股票崩盘50%，然后继续投资 25 年。。。。。就没啥影响。

如果每年 4.25 万，买入 25 年后，股票崩盘50%，然后继续投资 5 年。。。。。还是没啥影响。

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问： 随着年纪的增长，要在你的portfolio 里面加重bond的比重，越靠近退休，越要加重bond比例。为了抵抗股票大跌的风险

答：以前一直这么想。但零利率和负利率的出现改变了我这种想法。

如果资金一直无限供应，资金就无处可去。真正的威胁，在我看来只有全球变暖和大规模战争，因为这两者会破坏全球供应链，造成物资短缺。

真到了那一天，bond 再多也同样毫无意义。澳洲不太可能发生食物短缺，所以不必担心。

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问： 我觉得你漏了一个重要因素：工资的时间价值。我的意思是，现在72岁的人，倒退到22岁，也就是50年前投5万到养老金的经济能力跟50年后的今天22岁小年轻投5万到养老金不是同一个概念。50年前的5万在当时等于现在多少钱？

答：说得很对。我的算法是超级简化版。

现实中，往前倒推没有意义，有意义的是往后推算。

目前每年 5 万，据说从 2021 年 7 月开始就是 5.5 万，到 2070 年很可能会变成 20 万。

但一楼给出的算法仍然有效：真实收益=账面收益-各种费用-税-通货膨胀

指数基金免除了各种费用和税，所以碾压股票投资基金。在复合效应的帮助下，几十年后会形成巨大差异。

【20210801】

美国股市 SP500 指数（含分红），从 1988 年 2 月 到现在，从 261 点到 9170，每年约 11%

这种指数增长体现了实体经济+虚拟经济的近 33 年增长总量。

https://finance.yahoo.com/quote/%5ESP500TR/

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从过去 25 年看，澳洲独立屋房价涨了 412%

https://www.aussie.com.au/plan-compare/property-reports/25-years-of-housing-trends-property-market-report.html

Twenty five years ago, the median house value across Australia was just $111,524 and units showed a slightly higher median value, at $123,840. Since 1993, median house and unit values have increased by 412% and 316% respectively

也就是说，每年 6%(1.06^25=4.29). 扣除至少 2% 各种费用和税，每年约 4%

这里没有考虑贷款问题，因为25年前贷款利率很高，远远不止 6%。

SP 500 Index 扣除税费后，每年 10%（如果用 SUPER 投资，可以再多 37%-15%=22%）

全款购买投资房 VS 全款购买 Index Fund，高下立现。

从贷款的角度来说，与其从自住房OFFSET 账户拿钱出来贷款买投资房，不如用同样的钱买SP 500 Index Fund。

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如果 SUPER 是全部投资。。。。。。日子过得会非常好。

两个人，2万是法定缴纳，只需要额外3万。

如果每年仅仅把这额外 3 万（税后 3 * 62%=1.86万）用于自住房或者投资房。。。。。只怕不够。就算够，回报也很低。

如果有余钱，完全可以在 SUPER 以外另外投资 SP500 INDEX FUND。

每年 2 万，从 22 岁到 52 岁，每年 10% 收益，投资就有 330 万。

每年 3 万，从 22 岁到 52 岁，每年 10% 收益，投资就有 493 万。

这样就可以提前退休了。

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如果本金 25 万，是应该买投资房还是投资 Index Fund?

假定投资房本金 20 万，印花税等等 5 万，贷款100万只还利息 30 年，租金收入与利息和其它开支正好持平(以便于计算)。

房价每年上涨 5%，就是 120*1.05^30-100=418；每年上涨 6%（这是过去25年的均值），120*1.06^30-100=589

Index Fund 如果每年上涨 10%（过去10年澳洲股市和过去 120 年美国股市）25*1.1^30=436；每年 15% （过去10年美国股市）25*1.15^30=1655。（如果用 SUPER 投资，可以再多 37%-15%=22%）

感觉差不多。Index Fund 省心，投资房风险较小。

美国股市 PE 已经到了 34（就是经济每年增长 2.94%），[url=https://7news.com.au/business/housing-market/sydney-and-melbourne-rank-in-top-10-on-global-list-of-least-affordable-housing-markets-c-2262368]悉尼的房价与家庭收入比也达到了 11.8

未来会如何发展？大家可以想象一下。

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投资房和指数基金的区别在于：持有成本。

假定悉尼房屋中价位 120 万，租金 525，各种开支占租金 10%

房价和租金的比值是： 1200000/(525*52*0.9)=49

房价可以每年上涨 6%，但租金没法每年上涨 6% （因为家庭收入上涨很慢，假定 2%）

这样，30年后，租金甚至不够支付 LAND TAX 和各种开支

美国股市的 PE 目前是 34（意味着预期经济每年增长 2.9%）。假定未来 30 年，股价每年 10%而经济实际上每年只涨 2%，那么，30年后 PE: 34*1.1^30/1.02^30=328

有什么问题吗？没有任何问题。因为股票的持有成本为零。

另外，价格由供需关系决定。

住房的供给几乎是无限的。而能够创造平均利润的企业股票的供给非常有限。

最后，股票指数基金比投资房灵活得多。我们可以每年卖掉利润 18 万澳元的基金以最小化 CGT，但没法把投资房卖掉 18 万澳元。

所以，从长远看，我认为股票 INDEX FUND 更好。（澳洲房产并不差，我在很多帖子里也大力推荐购买优质房地产，只不过认为房地产比美国标普指数基金略逊一筹。）

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股票投资基金 VS 指数基金

美国标普指数基金的收费是 0.04%每年，税接近零。

https://www.sohu.com/a/324461714_120144474

【20210805】

推荐开全球账户。不要买 ETF。买 Index Fund (不可交易指数基金), 例如，Vanguard 500 Index Fund Admiral Shares (VFIAX) 0.04%

https://investor.vanguard.com/mutual-funds/profile/fees/vfiax

一定要买 ETF 当然也没问题，例如 VOO。记着一点：只买不卖。

https://investor.vanguard.com/etf/profile/voo

指数投资就像利率10%的银行存款。不要频繁取钱存钱（因为手续费的存在）。

别忘记三年一次的 W-8BEN form.

https://www.macquarie.com.au/assets/bfs/documents/adviser/macquarie-wrap/W8BEN-guide.pdf

20210807： 感谢各位网友的指点，IVV 很好，澳洲可以直接购买，成本很低。

https://www.bestetfs.com.au/report/etf/ivv/

【20210806】

如何低成本购买美国指数基金？下面是个人体会。如果有谁知道更好的途径，还请分享。

SMSF:

现在有一些 SMSF DIY 网站（例如，https://www.smsfwarehouse.com.au/），每年 AUDITING+TAX CLAIM 约 $1100。银行账户管理费约每年$200

个人全球账户:

各银行大同小异。每笔交易大概几十美元。账户管理费大约每年100美元。

【20210807】

美国股市是否已经过热，崩盘在即？

过去120年，每年平均增长 10%，5年回报率是 1.1^5-1=61%

过去5年，每年平均增长 15%，5年回报率是 1.15^5-1=101%

也就是说，过去 5 年比均值多 101/61=65.6%

但 P/E 本身并不能说明股市是否过热。要结合利率来分析。

过去5年，10年美债的收益率平均低于 2%。 （当前是 1.2% 左右）

这和股市的增长形成鲜明对比。在美债收益率低于 2%的时候，P/E 应该是多少才合理？

所以，美国股市未必崩盘在即。 （一楼已给出数据，未来12个月华尔街预期 P/E 22.5， 也就是每年实体经济增长 4.4%）

【20210808】

除了年费，ETF 买卖有手续费。对于 IVV， 是每次 0.06%

For the IVV ETF, the most recent average monthly buy-sell spread we gathered (May 2020) was 0.1%

https://www.bestetfs.com.au/2020/06/12/why-were-watching-isharess-sp-500-etf/

IVV 的 spread cost 是 0.06%

https://www.etfstream.com/features/australias-best-us-etf-ishares-ivv-or-vanguards-vts/

也就是说，和 VFIAX 相比，IVV 买入后，需要持有至少 12 年才能抵消年费上节省的 0.01%/年。

当然，如果长期持有，这些费用是小钱，可以无视。IVV 毕竟省事。

【20210809】

SMSF DIY esuperfund 。价格比 smsfwarehouse 每年便宜 89*12-999=69。加上第一年省下的999元，意味着从25 岁到 75 岁的复合收益 $19.76 万。

【20210810】

经济增长到底是什么意思？

美国于1803年以每英亩三美分向法国购买超过529,911,680英亩（2,144,476平方公里）土地的交易案，该交易的总价为1500万美元或相当于8000万法郎；如以国内生产总值相对比例计算，此数额在2004年相当于4178亿美元[1]。

https://zh.wikipedia.org/wiki/%E8%B7%AF%E6%98%93%E6%96%AF%E5%AE%89%E9%82%A3%E8%B3%BC%E5%9C%B0

如果经济每年上涨 7%，218 年后的今天，3美分就变成了7.6万美元(1.07^218*0.03=)。

同样的土地，218 年前一片荒芜，价值极其有限。今天，同样的土地承载人类经济活动，创造出大量价值，导致土地的价值狂飙。

购买指数基金，就是从这种“价值狂飙”中分一杯羹，而且避免被华尔街顺便吸血。