20201118 - 澳洲印花税改房产税，政府的真正目标是。。。。。。

 有人说，如果新州所有人都把印花税改成房产税，政府每年的收入将增加 110 亿澳元。

我对此深表怀疑。 按照我的算法，至少对于自住独立屋，政府收到的房产税会远远少于印花税。（算法列在本贴末尾）

那么， 政府的真正目标是什么？

政府希望大家都住在最方便的地方。

不同的年龄段，对“方便”有完全不同的要求。

年轻人需要更多社交活动； 年轻父母有了孩子，需要靠近学校； 新工作可能离家很远； 退休后可能想去安静较远的区域。

我们需要不断搬家。 而印花税则是阻止搬家的拦路虎。

把印花税改为房产税后，我们不再有这种顾虑。 从社会的角度来看，交通拥堵将明显缓解，每个人每天浪费在路上的时间会大大缩短，社会效率显著提高。（也能大幅度减少机动车的二氧化碳排放量）

因此，我举双手支持新州政府的房产税改！

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对于自住房+独立屋，我算下来 20 到 30 年的房产税才相当于印花税。

例如，

房价 1M，假设地价500k
印花税： 40k
房产税： 500+0.3%*500000=2k
倍数：40/2=20

房价 1.7M，假设地价1M
印花税： 78.5k
房产税： 500+0.3%*1000000=3.5k
倍数：78.5/3.5=22.4

房价 3M，假设地价2M
印花税： 150k
房产税： 500+0.3%*2000000=6.5k
倍数：150/6.5=23

房价 5M，假设地价3M
印花税： 288k
房产税： 500+0.3%*3000000=9.5k
倍数：288/9.5=30

假定贷款利率 3%，印花税 15 年的利息就是 45%；加上这 45%，倍数会超过 35，甚至 40。

https://stampduty.calculatorsaustralia.com.au/stamp-duty-nsw

注：

1. 不管是房产税还是印花税，都会不断增长

2. 根据统计数据， 一个家庭如果有自住房(home owner)，约 12 年搬家一次。

https://www.corelogic.com.au/news/length-home-ownership-continues-rise
https://www.smats.net/news-insight/news-insight/how-often-do-people-move-house/

3. 房产税的计算公式

自住房 $500 + 0.3% of unimproved land value
投资房 $1500 + 1% of unimproved land value

4. 房产税对房产投资者不利。

如果搬家不需要缴纳巨额印花税，更多人会选择购买自住房而不是租用投资房。
另外，投资房的房产税是自住房的三倍，相当昂贵。
我估计所有新购买的自住房都会选择“房产税”。这样，若干年后，投资客也不得不购买带着房产税的房产。这很痛苦。

5. 是换个离家近的工作还是买个离单位近的房子？

如果新工作比现有工作好很多但路途遥远，而且可以避开巨额印花税，多半会在工作地点附近购买房屋。

6. 房产税会不会给退休人士带来沉重负担？

对于低收入退休人士来说，这是理财规划问题。
只要事先把购房时应付的”印花税“存入 SUPER，退休后就会有足够多的钱支付房产税。
毕竟印花税需要用税后存款支付，而 SUPER 只需要支付 15%的所得税，而且 SUPER 的增值速度远高于银行存款。

7. 目前的房地产投资客和自住房购买者支付同样的印花税，对自住房购买者没有优惠。但房产税对自住房购买者优惠 67%！

政府希望大幅度提高自住房比例，做到“居者有其屋”。从社会稳定的角度来看，这非常重要！而且若干年后，更高比例的自住房能够显著减少政府的 PENSION 压力。

8. 如果政府以后把房产税从0.3%涨到2%怎么办？

我对此毫不担心。因为广大退休人士绝不会答应！
政府想对退休人士把公共交通每周票价从2.5 增加到 3 元，结果都被批得狗血淋头.....把房产税从0.3%涨到2%? 做梦去吧！
那么，为什么 OPAL 卡的票价可以年年上涨？因为不影响老年人啊！
老年人不需要工作，如果每天一起跑到政府门口游行示威，谁执政谁崩溃。

9. 政府给出了参考计算

https://www.treasury.nsw.gov.au/budget-financial-management/reform/nsw-property-tax-proposal/what-could-mean-you#pid-2

对应上面的自住独立屋， 应该是 Mobile family 的 2021 House 1 $600,000 这一组。

房价 600k，假设地价340k
印花税： 22.3k
房产税： 500+0.3%*340000=1.5k
倍数：22.3/1.5=15

政府网站给出的计算结果是 12 倍 （ https://www.oursteps.com.au/bbs/data/attachment/forum/202011/18/123718ju9qfhefr020jewu.jpg ）
但这里有一个问题，计算过程中假定地价每年上涨 3.7%，同时房屋贷款利率为零，资本零增值。
这完全不合理。
如果地价每年上涨  3.7%，至少应该假定房屋贷款利率为 5.5%，资本每年增值 7% 还差不多。
22.3*1.07^12=50k
1.5*(1+(1.037^12-1)/2)=1.9k
50/1.9=26
也就是说，最终得到的倍数应该是 26

10. 从法理上看，房产税确实比印花税更加公平

11. 政府说，房产税能够每年增加110亿。多出来的政府收入是哪里来的？

我的理解是，投资房以及商业房地产。

12. 这次税改，我认为负面影响力要很久以后才会显现。20年后，房地产投资者会发现选择余地越来越小，因为很多房产都跟房产税走。

积极面则会立刻体现出来：购房可以少付一大笔，而且可以随时搬家去大幅度减少交通的地方。

至于税率的提高。。。不用太担心。一百万的地价，每提高0.1%，就增加了1000元。而这种增加会影响今后每一年。换句话说，每增加0.1%，对于未来20年就意味着 2 万元（即便不考虑复利效应）。我认为政府会很谨慎。

况且，对于自住房，每年估计只有 5% 的房地产过户（投资房肯定选择印花税）。如果 5 年后政府提高税率，只影响顶多 25% 已经切换到房产税的自住房，剩下的 75% 房产将坚定地选择印花税。

从趋势看，政府将来更可能大量印钞，而不是调高税率。

13. 对于房地产投资客，未来 5 年是最后的黄金时段

再往后，跟印花税的房产会越来越少。

14. >>首先，投资房一般持有5年-10年，有的炒房的可能更短平快。至于为什么只持有5-10年，做负扣税的，都懂。新政策下，节省大笔印花税。

我认识的几乎所有房产投资者都会长期持有（一般打算永久持有），因为交易成本太高。负扣税如果没了，就 REFINANCE 再买一套。
因为新政策下，投资房的房产税税率是自住房的 3 倍，所以对于投资客来说，肯定不合算。

>>其次，当一部分人因为房产税而决定不再投资房产，出租物业必定大量减少，出租市场供需会变化，租金也会相应增加。

投资客退出，购买自住房的人就会大大增加，需要租房的人就会减少。所以，新政会同时减少租房供需。

15. 假定每个家庭因为搬到“便利”地区每天节省一个小时交通时间，一年就是 250 小时。每个小时，在悉尼算 40 澳元，一年就是一万澳元。这一万澳元，一分钱税也不用缴。

澳洲有 700 万家庭。如果一半家庭能每天节省一个小时，印花税改革每年就会为澳洲创造 350亿 澳元。