20180619 - 【评】_过去三十年，澳洲房价平均每年上涨8_假定银行存款的收益率也是每年 - GooglePlus

【评】

过去三十年，澳洲房价平均每年上涨8%

假定银行存款的收益率也是每年8%，税率都是25%，房租正好抵消贷款利息和其它费用，三十年下来，收益差多少？

买投资房：(1.08 ^ 30 - 1) * 75% = 6.8

存银行：1.06 ^ 30 - 1 = 4.7

当然，30年平均存款利率不可能高达8%，房租也不会永远仅仅抵消贷款利息。所以最后的实际收益差异可能超过一倍。

在考虑到购房贷款首付一般只有房价的20%，买投资房的收益实际上是：6.8/20% = 34

所以，利用杠杆的复利收益，才是致富之道。

PS: 澳洲的土地税也厉害，但第一套房往往可以免一部分。

另外，未来三十年，澳洲房价平均每年上涨不可能达到8%

再就是，购房要缴约5%印花税。

目前悉尼房租远远无法抵消贷款利息。100万贷款买房，房租收益扣除开支后，可能只有2.5万。而近二十年贷款的平均利率是7%。

一旦房价出现大幅度波动，房产可能被银行强制拍卖。那就一夜回到解放前，白折腾了。

【转】

https://zhuanlan.zhihu.com/p/32673063

复利是世界第八大奇迹的10个理由

“复利”是投资世界最有力的两个字。今天，我将向你讲讲它的10个理由。

1. 复利非常公平公正。

复利不会在乎你是否黑人，白人，亚洲人，同性恋，女同性恋，女人，男人或者小孩，那么复杂的兴趣并不在乎。复利对每个人的作用都是一样，因为它取决于时间。

如果你问任何一个比你年长的人，他们希望拥有更多的是什么，他们很可能会告诉你，他们希望拥有更多的时间。

时间确实是一件美好的事情，而且是我们全体共同拥有的东西。正是在这一点上，复利施展了它的魔力。这是普遍真理。

2.复利使用动能。

你有没有想过是什么让雪崩如此强大？一个如此强大的力量实际上是从一个很小的地方开始的。在雪崩击碎树木和折断大腿之前，它必须先成为一个雪球，再之前是一片雪花。

在我们这个世界，每一个你看到的伟大力量，并不总是以这种方式开始的。即通过首先变成雪球，一片小小的雪花演变一次雪崩。起初，创造一个雪球的力量和能量必须很大。雪需要不断地加入，而且要花费很多的精力。

但雪球一旦形成呢？你就可以把它滚下山，它将自动为你工作，直到势不可挡。

你财富的形成机制完全一样。初始阶段，通常需要你非常痛苦和辛劳地工作。但一旦你的财富雪球形成，你的财富就会自然而然地吸引更多财富。这样，复利将会以你喜欢的方式工作。

如同雪球累积与成长，你的财富同样如此。

3. 复利可以在普通人群中产生百万富翁。

我一再从人们那里听到腻味和滥用的借口，就是他们没有足够的钱在股市赚大钱。事实是你并不需要那么多！

复利可以在普通人群中产生百万富翁，特别是如果你还年轻！以今天在美国的收入中位数：一年$ 50,000。现在25岁的平均年收入只有5万美元，只需要储蓄和投资10％，在65岁的时候就会有惊人的2,434,221美元！

这只是保守假设股市收益率为10％，且从不加薪。真正的结果会更大！

这种可能性完全是复利的功劳。通过投资成长性公司——持续为股东支付不断增长的现金，在较长一段时间内，初期投资将会倍增。不要低估这个力量。

4. 复利教你耐心。

对于耐心，为什么复利是一个更伟大的老师呢？因为作为个人，你不能昼夜之间即看到结果。事实上，复利的的确确非常枯燥，就像看着油漆慢慢变干。

复利最符合保守投资的精髓。追逐投机性和时髦性股票的人看不到复利的力量。当股票疯狂涨跌，资产快速增长，这时你如何能够彻底地坚决放弃你所有收益？

投资者最关心的是复利，而不是寻找缓慢而稳定成长的公司。就像那只迈着沉重步伐，慢慢辛苦前行的乌龟，智能保守型投资将击败当天任何高位飞扬的“趋势/科技”股票。同样的故事总是一再重复。

5. 复利让你晚上睡眠好。

最富有和最聪明的投资者有什么共同点？他们总是面带微笑，因为他们每天都在赚钱。

这就是复利的力量。没有什么能阻止它成长。只要投资持续回报利息，你就可以在晚上保持微笑，因为你知道，时间是你的盟友。时间越长，你就越富有！

因为随着时间的推移，你将持续收取利息，你又可不断地将该利息重新投资并获得更多利息。这就是，你拥有复利。

借用来自甲骨文公司奥马哈本人的引述，沃伦·巴菲特（Warren Buffet）说：“我一直知道我会发财，所以我从来不急”。






6. 如果你缺钱，复利就是你的朋友。

在市场上，有钱人并不比穷人更具优势。我500美元在市场上获得了10％回报的机会，与乔治•索罗（George Soro）的5亿美元并无区别。诚然，他可能比我机遇更多，但是在任何股市中，从证券到英镑，从英镑到我们，机会均等。

那么，如果你贫穷，身无分文，缺乏经验呢？你在听我的千禧一代吗？我们具备他们所有的最大优势 - 那就是时间！

在现今这个时代，年轻人组合他们的投资，使得老对冲基金垂涎三尺。这就是为什么他们正在寻找财富源泉。他们会在肉毒杆菌中找到吗？只有时间会告诉你，但你的投资也是如此。只有时间会告诉你，如果你今天有足够的智慧来投入一些钱。

7.复利教导和奖励规则。

我刚开始投资时，导师给我的最好建议之一就是：“每个月都要投入相同的金额”。

这个战略实际上有一个名字。这就是所谓的美元平均成本。这是非常有效的，因为它不仅教你规则和良好的习惯，它还可以防止你在股市上犯愚蠢的错误。

你不能指望去市场。这只是一个事实。市场是巨大的，证券，期货和商品的进出每秒数万亿美元。你预测下一步趋势，其他人也不比你差。在找到能够预测未来的人之前，你只能面对一个事实，那就是你无法在市场上占有一席之地。

没关系。这就是为什么你必须使用像“美元平均成本”这样的系统。当你决定每月投入同样数量的资金时，在市场上涨的时候，自动减少买入，在下跌的时候，则买进更多。通过这样做，你在别人贪婪的时候就不会贪婪，结果顶多是损失皮毛。

当您坚守美元平均成本法则时，复利将最好地体现。使用这个系统非常有利。

8.复利将富人从破产中分离出来。

伟大的爱因斯坦曾经说过：复利是世界第八大奇迹。信之者赚钱......不信者被赚。

你最后一次看到高息信用卡余额在支付后迅速降低是什么时候？当你陷入高息债务，你现在正在抗争复利的必然力量。

为什么要爬一座山，而不是跑下去呢？

虽然每个人都可能知道利息不好，但只有少数人会决定对此做点什么。我可以坦率地说，这就是为什么破产者破产，富有者富有的原因。

没有人能一夜暴富，也没有人一夜破产。此类情况常常可以追溯到一段时间之内。这就是为什么彩票中奖者往往会在几年后破产。

你的生活习惯就是你对财富的定义。如果你的消费习惯导致你与利息抗争，那么你将会为余生而抗争。对不起，你永远不会有钱。

但是，如果你的习惯为你产生利息，那就放松一下。你只需要让复利为你做好工作，总有一天你会变得富有。

9. 复利可以挽救我们孩子一代。

面对现实吧。我们这一代人在这个世界上给子孙后代留下一个不怎么样的东西。一直都是这样。我的意思是父母那一代留给我们的混乱有多厉害？

我对这种对未来的无视感到难过。每一天，我们都有一些生活在稀缺而不是丰富思想中的人们。他们是破坏者而不是创造者。这不是我想要我女儿长大的世界。

如果我们生活在一个每个人都对财务负责的世界里呢？如果我们所有人都决定改变我们的债务习惯，为我们的家庭和子孙后代创造财富呢？

如果40年内每年5000美元可以变成240万美元，想象一下60年后会怎样。这将是16691244美元，当然，这有点古怪。没有人有这样的钱来为他们的孩子保存。但是如果我们为他们保存了一点点的话。一年500美元。在65年内，它可能会增长到2,691,112美元。

如果我们为我们的孩子做了这个，他们又会为他们自己做什么呢？财富可以组合，直到整个世界都拥有财务自由。它从一个人开始，但后来可能影响很多人。

真的，它始于你。

如果你想在这个世界上拥有更多的财富，请先改变。我相信你，我的自由战士，因为我知道你可以有所作为。

如果你一直在阅读，你已经超过了世界的90％。那么，你为什么不能接受世界第八大奇迹，并用它做一些伟大的事情呢？你可以的，这就是我相信的原因。






10. 人们清楚复利是什么。

我并不孤独。看，这里有来自有影响力的人的10条精彩引述，以及他们对复利的看法。

——领导力专家洛里·达斯卡尔（Lolly Daskal）在Twitter上表示：“复合利益：现在开始是非常重要的。”@lollydaskal

——CNBC巨星约什·布朗（Josh Brown）表示：“我试图向那些担心短期波动的年轻客户解释复利的力量。”@reformedbroker

—Gary Foreman from The Dollar http://Stretcher.com wrote:

加里福尔曼在The Dollar http://Stretcher.com 上写道：

“什么是复利？就是利息收益。 “

例如，假设你一年前保存并存入了100美元。它去年赢利2美元。今年，你将获得利息102元（原来的储蓄加上赚取的利息）。这可能看起来不多，但了解这个简单的事实可能会对您的财务成功产生重大影响。

为什么复利对你很重要？因为今天只要花几美元就可以在一生中赚到大钱。“@dollarstretch

——金钱游戏编辑Sam Ro精辟地揭露了金融的核心，在他的 Every 25 Year Old in America 应该看到这个图表：

“复利是在累积一定数额的利息反过来产生利息本身时发生的。这是导致财富迅速滚雪球的非常简单的力量。

这就是为什么这个概念是所有金融的核心。“@bySamRo

——商业内幕明矾沃尔特·希基（Walter Hickey）阐述了“简单数学公式”中对世界第八大奇迹的历史影响，基本上对现代文明都负有责任：

“这个想法 - 复合利益 - 对文明的发展有着重要的影响，而且归功于时间。”@WaltHickey

——来自http://plantingmoneyseeds.com的Miranda Marquit明智地补充道：

“虽然复利将以最初投入或存入的一次性总额工作，但如果您继续添加到您的帐户，则可以更有效地建立您的财富。 定期储蓄和投资可以帮助复利的力量更有利于您的工作。“@MMarquit

——经济学专家迈克尔·法兰利说：

“如果你始终坚持贷款支付，并始终密切关注你的投资，那么在财富方面，复利可以成为你最好的朋友。控制你的个人财务状况可以让你更容易地走向未来的道路。“@mtfannelly

——来自http://betterexplained.com的教育专家Kalid Azad写道：

“复合增长意味着你的兴趣获得利益。当你有一个不断增长的东西，创造更多的东西，你的回报加起来很快。“@betterexplained

——来自http://johnnymoneyseed.com的个人理财大师Johnny Moneyseed解释了复利的隐藏利益：

“了解复利的最重要的事情就是，即使你开始退出，它也不停地复合。”

——http://thebillfold.com的编辑Mike Dang保持真实，并向读者分享一些关于复利兴趣的动机事实：

“即使你把一笔5000美元的一次性存款存入25岁的退休账户，忘记了这一点，并且再也不存入一毛钱，那么当你65岁退休时，你仍然会得到约109,000美元。

说真的，你们看，这是复利的魔力。“@reportermike